Mutuo Hipotecario

¿Qué es el mutuo hipotecario?

Los Mutuos Hipotecarios son créditos que una institución financiera otorga para comprar, construir, reparar o ampliar un bien raíz; o para prepagar o refinanciar otro crédito hipotecario con fines similares. Un crédito hipotecario con mutuo hipotecario tiene como garantía la primera hipoteca del bien raíz, la materia de la operación de compra, u otro, a favor del agente administrador; para asegurar el cumplimiento del crédito. Ambas modalidades se pueden obtener a cualquier plazo entre 12 y 30 años, siendo necesario contratar, al menos, seguros de desgravamen y de incendio por toda la vigencia del crédito.

Modalidades de Mutuo Hipotecario:

• Mutuo Hipotecario Endosable: se perfecciona por escritura pública, la cual se transa en el mercado mediante endoso. Este permite al titular del contrato, entregarlo a terceros para su financiamiento. No obstante, la administración del crédito quedará siempre radicada en el banco, siendo éste el canal formal de comunicación con el deudor para todos los efectos.  Su regulación queda circunscrita a lo que se pacte en el respectivo contrato y a lo indicado en las leyes respectivas de cada país (Ley 18.010 sobre operaciones de crédito de dinero, en el caso de Chile).
  
  
• Mutuo Hipotecario No endosable: en este caso la institución financia el préstamo con recursos propios, pero a diferencia del mutuo Hipotecario endosable, éste no puede ser transferido mediante endoso.
  

Características de los mutuos hipotecarios :

• Tasa: suele tener un precio ligeramente superior al que opera a través de letras, ya que la entidad financiera financia directa y totalmente la operación crediticia, lo que finalmente afectará el dividendo a pagar. Además, la tasa de interés que finalmente se otorgará, es aquella que se pacta el mismo día de firmar la escritura del mutuo, por lo que la tasa de cotización es sólo una referencia. Por esta razón, es necesario cotizar en el mercado la variación diaria de las distintas tasas de interés ofrecidas.
  
  Existen alternativas de tasas fijas (más caras) y tasas variables (con un máximo y un mínimo que se pacta previamente, al igual que las condiciones para calcular la tasa año a año). También es posible elegir una combinación entre tasa fija por un lapso determinado, y tasa variable, en el otro.
  

• Monto: Se obtiene la totalidad del financiamiento acordado. Esto a diferencia de las letras hipotecarias, que están sujetas a las fluctuaciones del mercado, por lo que si existe una eventual diferencia, producto del menor precio que las letras hipotecarias obtuvieron en la bolsa de comercio, ésta deberá ser cubierta por el solicitante.
  
  
• Dividendo: aunque al pactar un crédito se pueden acordar períodos de gracia que retardan el inicio del servicio del crédito, durante dichos períodos el crédito devenga intereses y por consiguiente los dividendos al pagar la obligación resultarán más altos.
  
  
• Prepagos: desde 10% de la deuda, hasta el total. Este tipo de créditos se puede prepagar en cualquier fecha (más flexibles que las letras hipotecarias). El costo de prepago corresponde al interés de 3 meses sobre el monto de prepago.
  
  
• Edad del solicitante: hasta 75 años sumando los años del préstamo y la edad de la persona.
  
  
• Seguros: se considera seguro de desgravamen y de incendio.
  
  
• Novación de la deuda: se puede traspasar la deuda desde una persona a otra, siempre que cumpla con los requisitos exigidos por la institución financiera para un cliente nuevo.

Tipos de crédito hipotecario