ESTRATEGIA DE INVERSIóN EN PROPIEDADES

Inversión en bienes raíces

La clave para establecer una adecuada estrategia de inversión en propiedades comienza por generar un portfolio inmobiliario bien conformado. En otras palabras: una inversión que además de la rentabilidad otorgada por la explotación de la propiedad en cada ejercicio anual, acote al máximo los riesgos que dicha inversión involucra y genere plusvalía (se la pueda vender por sobre el precio original de compra).

Para generar un portfolio inmobiliario bien conformado, se deben evaluar y cruzar diversas variables, necesarias de considerar a un nivel estratégico:

• Tener una visión a largo plazo: definir claramente el objetivo buscado y el tiempo estimado para cumplir dicho objetivo, en el contexto de la situación financiera integral del inversor.
• Tener un clara definición del nivel de riesgos que se está dispuesto a asumir, así como la identificación y medición de los riesgos posibles por factores directos o indirectos
• Establecer la forma de financiamiento, sus características y costos de oportunidad (recursos propios, crédito hipotecario, etc.). Para ello será necesario estar debidamente informado sobre los valores de propiedad, las tendencias y lo que está sucediendo en el mercado de préstamo de vivienda. Ello con el objetivo de elegir opción de préstamo, con la mejor tasa de interés y que mejor se adapte a las necesidades actuales y reales del inversor, sobre considerando que, dado un mercado hipotecario cada vez más competitivo, siempre es factible refinanciar en condiciones más ventajosas.

  También en este aspecto, es importante considerar que los intereses y los gastos relacionados a la propiedad una vez adquirida (como reparaciones y mantenimiento) son deducibles de impuestos; además del hecho de que si se decide vender la propiedad, podría llegar a existir un eventual factor de impuesto a las ganancias de capital, por que siempre es recomendable consultar a un asesor fiscal.

  Desde la misma perspectiva, también es importante considerar los beneficios tributarios que podrían estar asociados a la propiedad, según sus cacarterísticas. Por ejemplo, en el caso de Chile, y los departamentos DFL 2 (de menos de 140 m² de superficie útil), el ingreso percibido por este concepto no se establece como renta, y por lo mismo no paga impuestos. Otra facilidad es que dichas propiedades tienen un descuento del 50% en el pago de las contribuciones.

• Luego de elegido el tipo de propiedad que se desea adquirir, es importante considerar el sector en que estará ubicada, teniendo en cuenta infraestructura, seguridad, incidencia en la plusvalía, vistas, orientación, número de piso, y equipamiento comercial y vial. Todo lo anterior también influirá en el nivel de demanda por ese tipo de propiedad, la existencia de proyectos similares que a mediano plazo sean competencia directa, la oferta actual de arriendos similares, su promedio y cuánto tiempo demoran en concretarse (todos aspectos necesarios de evaluar).

  En cuanto a departamentos, lo ideal es comprar en zonas cercanas a plazas, colegios y malls, y con fácil acceso a locomoción; porque estas zonas siempre estarán activas y serán mejor valoradas por los potenciales arrendatarios.

  En el mismo sentido, tratándose de un local comercial para obtener renta, es importante considerar cuántas y a qué horas transitan las personas por el sector.

• Identificar y evaluar los aspectos normativos asociados: conocer los proyectos viales o los potenciales cambios al plan regulador que podrían afectar el entorno inmediato de la propiedad. También es importante conocer en profundidad la legislación relativa a arrendamiento, con el fin de generar un contrato de arrendamiento eficaz y seguro.

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Por: Triana
Fecha: 07-02-2012

 

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