INFLACIóN VERSUS RENTABILIDAD INMOBILIARIA

¿Cómo afecta la inflación a la rentabilidad de una inversión?

La temida inflación es una de las variables más relevantes a la hora de evaluar el desempeño del sector inmobiliario de un país. Una elevada inflación no sólo afecta la rentabilidad de nuestra potencial inversión inmobiliaria, si no también condiciona de manera importante el precio de las nuevas viviendas y costo asociado a un crédito hipotecario.

Efectos de la tendencia al alza en la inflación sobre el mercado inmobiliario

La rentabilidad de una inversión inmobiliaria se ve afectada desde varias perspectivas:

a) El alza en el costo de la mayoría de bienes y servicios, incluyendo asociados a los llamados "gastos emergentes", afectan negativamente el flujo proyectado del una inversión inmobiliaría para cada período

b) Una mayor inflación también se reflejará en un alza en el impuesto territorial (contribuciones), ya que la tasación fiscal está afecta a reajuste según IPC (trimestralmente en el caso de Chile). Por tanto cada año el avalúo fiscal se verá alternado directamente por el alza que experimentada en la inflación, lo que afectará negativamente al flujo proyectado de una inversión. Ello sin considerar que este tipo de alzas, debido a corrección monetaria, no se relacionan con mayores demandas o mayores pagos por concepto de arriendo.

c) En mismo sentido, si la inflación sube también subirá el dividendo, ya que éste muy probablemente éste se incuentre indexado bajo algún mecanismo que refleje la evolución del IPC (en el caso de Chile, la U.F.).

d) De manerá indirecta, una mayor inflación significará un alza en los gastos comunes relacionados a la propiedad (remuneraciones del personal administrativo y de apoyó, servicios comunes, etc.), todos aspectos que inciden directamente en la decisión de arrendamiento v/s dividendo.

e) También de manera indirecta, una mayor presión inflacionaria, implicará la presencia, en el corto o mediano plazo, de políticas macroeconómicas antiinflacionarias, lo que muy probablemente llevarán a un alza en la tasa de interés referencial del mercado (tasa interbancaria). Ello incidirá en el aumento de la tasa de interés asociada a los créditos de consumo y en particular a los créditos hipotecarios (encareciendo el costo de financiar una compra). De la misma forma, una mayor tasa de interés referencial hará más costoso el acceso al crédito para iniciar nuevos proyectos por parte de constructoras e inmobiliarias, lo que repercutirá en el valor de las viviendas y en una menor oferta. De esta forma, se frena el volumen de colocaciones hipotecarias y de propiedades en forma paralela.

f) Finalmente, y producto de la incertidumbre generada en mercados con fuerte expansión inflacionaria, tanto inversionistas como personas en general tenderán a refugiarse en en mercado inmobilirio, ya que el bien raíz es considerado una inversión con muy poco riesgo y que dificilmente pierde su valor, dado que es un bien físico.

Con todo, para conocer los impactos reales de la inflación en el mercado inmobiliario es necesario esperar un tiempo prudente para evaluar la tendencia inflacionaria y si efectivamente se está llegando a una situación de riesgo. Así por ejemplo, si no existe un riesgo real es incluso probable que pequeños diferenciales de costo sean asumidos por la propia inmobiliaria en cada proyecto. Por el contrario, si el riesgo es inminente, es recomendable considerar un producto hipotecario de naturaleza flexible, como son los créditos hipotecarios con tasas o dividendos alternativos.

Adicionalmente a lo anterior, será necesario confrontar la mencionada tendencia con variables de contexto como: el stock de viviendas disponibles en un momento dado, la dinámica de oferta/demanda, la entrada de nuevos actores, los incentivos (públicos y privados) a los que será posible acceder y el estado general de la economía (en una economía sana y en crecimiento es muy probable que los precios de las viviendas suban, así como su demanda).

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Por: Triana
Fecha: 31-12-2011

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