TáCTICA DE INVERSIóN EN PROPIEDADES

Invertir en propiedades

Luego de evaluados los aspectos estratégicos propios de una inversión inmobiliaria (incluyendo plusvalía), corresponde artícularlos con la dimensión táctica, la cual involucra:

a. La traducción del marco legal vigente en un contrato de arriendo que permita acotar el riesgo asociado al cumplimiento por parte del arrendatario, estableciendo las reglas y responsabilidades de las partes y entregando herramientas de acción efectivas al propietario en escenarios extremos, como por ejemplo el no pago puntual del arrendamiento, el deterioro de la propiedad, la desocupación de la propiedad en el menor tiempo posible, y la cancelación de cuentas de servicios.

b. La adecuada estimación de la rentabilidad esperada, a través del flujo de caja del ejercicio. Este debe ser suficiente como para cubrir el dividendo asociado a la hipoteca, así como otros gastos relevantes de considerar mientras que la propiedad no esté arrendada, o incluso aquellos que deriven del uso de la propiedad (como eventuales repaciones, o mantenciones, llamadas también gastos emergentes).

Siendo así, al evaluar la rentabilidad en una decisión de compra, es importante conocer y analizar numéricamente los ingresos que esta inversión generará versus los gastos en que se incurrirá. El cruce de estas variables entrega el resultado final neto de cuánto será lo realmente está rentando la propiedad en un ejercicio anual, dentro del cual también se deben considerar el tiempo aproximado de meses sin arrendar:

Aspectos a considerar:

• Valor del arriendo: condicionado por razones del mercado (como la existencia de alternativas de inversión más atractivas), el exceso de oferta en el sector, la falta de locomoción o servicios, el exceso de ruidos, entre otros. Todos estos factores harán que la inversión para el fin de renta sea menos atractiva para un potencial inversionista.
• Los gastos de mantención (gastos comunes): un factor necesario de evaluar para establecer un valor de arriendo competitivo.
• Un elevado gasto común podría limitar el interés por arrendamiento, pues implicaría un delta adicional que haría más atractiva la opción del dividendo; sobre todo cuando este gasto común es excesivo considerando la calidad de la propiedad. En el mismo sentido, una mala administración o edificios antiguos podrían generar también un mayor gasto común, a través de mayores costos de mantención en ductos, ascensores y circuitos eléctricos. En dicho caso, un inversionista propietario estaría obligado a bajar el arriendo mensual, castigando la rentabilidad del capital o incluso teniendo rentabilidad negativa, si traspasa el plazo límite para arrendarlo.
• En otro aspecto, para una adecuada proyección del gasto común también será necesario promediar los valores de la época de invierno y de verano, ya que en verano se consume más agua para mantener jardines y piscinas; y en invierno se consume más energía para calefaccionar e iluminar mayor cantidad de horas.
• Los gastos por concepto de impuesto territorial (contribuciones): siempre es importante saber en cuánto está avaluada fiscalmente la propiedad y cuánto pagará por contribuciones. Este tipo de impuestos, dependerá en gran medida de las características del departamento, del lugar donde se encuentra y de la legislación aplicable a este tributo.

Una contribución alta en un departamento puede deberse en gran superficie útil y con una alta calidad en sus terminaciones. También, a la ubicación de éste, sobre todo en áreas consolidades y/o edificios con destinos mixtos en que funcionan tanto oficinas como viviendas.

En cuanto a la normativa vigente, muchos tipos de viviendas se encuentran afectas a beneficios de carácter tributario. Por ejemplo, en el caso de Chile, los departamentos afectos al DFL2, pueden reducir parte de este tributo durante un período que dependerá del monto del departamento.

Incluso la misma legislación contempla la posibilidad reclamar ante la autoridad en caso de que el evaluo fiscal este mal determinado, consecuentemente ello significará una reducción de este impuesto y una mejor rentabilidad para el inversionista

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Por: Triana
Fecha: 07-02-2012

Recomendamos:
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Ver También:
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